| |
De eigen woning in 2004 en 2005
Het Belastingplan 2004 heeft ingrijpende consequenties voor de
eigen woning. Sommige veranderingen zijn al per 1 januari 2004 ingegaan;
andere staan ons nog te wachten voor 2005.
Overigens is het niet alleen slecht nieuws wat de klok slaat. Met
de voorgenomen invoering van het "Plan Hillen" in 2005 verdwijnt
bijvoorbeeld het eigenwoningforfait voor iedereen die zijn hypotheek
heeft afgelost.
Wat is een eigen woning?
Waar hebben we het eigenlijk over, als we over de eigen woning spreken?
Voor de inkomstenbelasting is een eigen woning:
- een gebouw (of een gedeelte daarvan, zoals een appartement);
- of een schip (mits duurzaam aan één plaats gebonden);
- of een woonwagen (mits duurzaam aan één plaats gebonden);
- waarbij de woning permanent als hoofdverblijf ter beschikking
staat (op grond van eigendom of vruchtgebruik dat door erfrecht
verkregen is).
Bijzonderheden:
- een leegstaande woning geldt als eigen woning wanneer hij gedurende
het huidige kalenderjaar (of maximaal twee jaar daarvoor) ter
beschikking stond aan de belastingplichtige, en als hij aantoonbaar
te koop stond;
- een woning in aanbouw geldt als eigen woning wanneer hij in
het huidige kalenderjaar (of maximaal twee jaar daarna) ter beschikking
zal komen te staan aan de belastingplichtige;
- bij echtscheiding kan de woning tot maximaal twee jaar na het
verlaten ervan als eigen woning van de belastingplichtige worden
aangemerkt, wanneer de woning als hoofdverblijf ter beschikking
blijft staan van de ex-partner;
- bij een ziekte die tot een tijdelijk verblijf buitenshuis leidt,
kan de woning maximaal twee jaar als eigen woning van de belastingplichtige
worden aangemerkt, als hij of zij in een officiële zorginstelling
verblijft;
- bij verblijf in het buitenland etc. kan de woning als eigen
woning blijven gelden, mits de woning tenminste een jaar (of langer)
volledig ter beschikking stond van de belastingplichtige, en de
woning niet aan derden ter beschikking wordt gesteld, en er geen
sprake is van een andere eigen woning;
- in principe blijft een eigen woning gewoon het hoofdverblijf
als hij tijdelijk aan derden ter beschikking wordt gesteld (bijvoorbeeld
bij een tijdelijke woningruil);
- een belastingplichtige en zijn of haar partner kunnen samen
maar één eigen woning hebben. Bij meerdere woningen
dient een keuze gemaakt te worden (zo niet, dan is er helemaal
geen eigen woning) en op de keuze kan binnen het lopende kalenderjaar
niet worden teruggekomen. De woning die niet gekozen is, wordt
belast in Box III;
- heeft u een onderneming, bijvoorbeeld een winkel of een praktijk,
dan hoort het deel dat voor de onderneming wordt gebruikt (winkelgedeelte,
praktijkgedeelte, etc.) niet tot de eigen woning.
[terug naar boven]
Fiscale basisprincipes
Voor de eerste eigen woning is Box I van toepassing, omdat daar
het inkomen uit werk en wonen in belast wordt. Eventuele overige
woningen worden belast in Box III. Dat is de basisregel. Wat dat
in de praktijk betekent, met name voor Box I, leest u hieronder.
Inkomen uit wonen
Het 'inkomen uit wonen' omvat met name de volgende posten:
- het voordeel van het hebben van een eigen woning, uitgedrukt
in het zogenaamde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait);
- het voordeel uit een kapitaalverzekering (levensverzekering)
die bedoeld is om de hypotheek af te lossen, tenzij de uitkering
is vrijgesteld (uitleg volgt).
Aftrekposten
Het 'inkomen uit wonen' kan verminderd worden met een aantal aftrekbare
kosten:
- de rente van schulden voor de eigen woning. Meestal zal het
daarbij gaan om hypotheekrente, maar ook de rente voor een lening
bij de ouders kan hieronder vallen;
- de kosten van geldleningen, zoals de afsluitprovisie van de
hypotheek, taxatie- en notariskosten voor de hypotheek, etc.;
- de boeterente als een hypotheek wordt overgesloten (alleen de
boete zelf; niet de rente voor een lening die bedoeld is om de
boete te betalen);
- periodieke betalingen voor erfpacht, etc.
- de rente voor een lening die is aangegaan om de erfpacht af
te kopen (dus niet de afkoopsom zelf);
- de rente voor een lening die is aangegaan voor onderhoud en
verbetering van de woning (dus niet de onderhoudskosten zelf).
Eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait) is een bijtelling
bij het inkomen die afhankelijk is van de waarde van het huis:
| meer dan |
maar niet meer dan |
bijtelling |
| - |
EUR 12.500,- |
nihil |
| EUR 12.500,- |
EUR 25.000,- |
0,3% van de waarde |
| EUR 25.000,- |
EUR 50.000,- |
0,5% van de waarde |
| EUR 50.000,- |
EUR 75.000,- |
0,65% van de waarde |
| EUR 75.000,- |
- |
0,85% van de waarde, maar maximaal EUR 8.500,- |
Voor 'de waarde' dient u de WOZ-waarde te nemen (Wet waardering
onroerende zaken). U heeft daarvoor een beschikking gekregen van
uw gemeente, in het kader van de OZB (onroerende zaakbelasting).
De peildatum voor het tijdvak 2005-2008 is 1 januari 2003. De desbetreffende
beschikking krijgt u begin 2005.
Let op: bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt ervan uitgegaan
dat het huis op eigen grond staat. Bij eventuele erfpacht mag u
de grondwaarde niet van de WOZ-waarde aftrekken, omdat u de erfpacht
al mag aftrekken.
Vrijgestelde uitkering kapitaalverzekering
Het rente-deel in de uitkering van een kapitaalverzekering (levensverzekering)
die bedoeld is om de hypotheek van de eigen woning af te lossen, is
onder de volgende voorwaarden vrijgesteld voor de inkomstenbelasting
(we noemen de belangrijkste):
- er moet minstens 20 jaar premie zijn betaald, waarbij de hoogste
premie niet meer dan 10 maal de laagste bedroeg. Bij voortijdig
overlijden doet de termijn niet meer terzake;
- als de uitkering niet hoger is dan EUR 31.200,- is 15 jaar premie
betalen voldoende;
- het maximaal vrijgestelde bedrag is EUR 137.500,-. Het meerdere
is belast voor de inkomstenbelasting;
- de verzekeraar moet een officiële verzekeringsmaatschappij
zijn; een eigen BV is dus niet toegestaan.
De bovengenoemde bedragen zijn de bedragen per persoon (voor
2004). Bij partners kunt u dus het dubbele nemen.
[terug naar boven]
Ondernemingswoningen
Een eigen woning die tot het ondernemingsvermogen behoort, zoals
een boerderij of een dokterswoning, wordt gewoon belast in Box I.
Hiervoor gelden echter wel speciale regels:
- alle kosten, van hypotheek-rente tot onderhoudskosten en energiekosten,
zijn volledig aftrekbaar (als kosten voor de onderneming);
- bij verkoop van de woning is de boekwinst belast (oppassen dus!)
en is een eventueel verlies aftrekbaar;
- u krijgt een bijtelling bij uw inkomen wegens privé-gebruik,
die hoger is dan het gebruikelijke eigenwoningforfait, omdat alle
kosten aftrekbaar zijn.
[terug naar boven]
Monumenten
Monumenten vergen meer onderhoud dan gewone woningen, en er is de
overheid natuurlijk veel aan gelegen dat ons culturele erfgoed goed
wordt onderhouden. Vandaar dat hiervoor een speciale -- gunstige
-- regeling in het leven is geroepen.
Wat is eigenlijk een monument? Voor de bijzondere aftrekmogelijkheden
gaat het uitsluitend om Rijksmonumenten. Beschermde stadsgezichten
en andere gemeentelijke cultuurschatten tellen helaas niet mee.
De volgende posten komen in aanmerking voor belastingaftrek (in
het kader van de persoonsgebonden aftrek):
- als het een eigen woning betreft: alle kosten, lasten en afschrijvingen
(met uitzondering van erfpacht, etc.), verminderd met 1,15% van
de eigenwoningwaarde, waarbij de vermindering minimaal EUR 136,-
en maximaal EUR 11.750,- bedraagt. De aftrekbare kosten, lasten
en afschrijvingen mogen overigens niet hoger zijn dan wat gebruikelijk
is;
- als het geen eigen woning betreft: de onderhoudskosten,
verminderd met 4% van de waarde bij het begin van het jaar (onder
'de waarde' wordt verstaan: de waarde van het pand in het economisch
verkeer).
De bovengenoemde percentages en bedragen golden voor 2004. Aan
het begin van elk kalenderjaar worden de percentages en bedragen
bijgesteld.
[terug naar boven]
Vruchtgebruik
In principe is er bij 'gewoon' (dus niet geërfd) vruchtgebruik
geen sprake van een eigen woning. Vruchtgebruik dient dus
opgegeven te worden in Box III. Ook de eigenaar van het bloot eigendom
geeft zijn bezit op in Box III.
Van dit soort vruchtgebruik is onder andere sprake bij ouders die
hun huis nog tijdens hun leven aan hun kinderen overdoen en er zelf
in blijven wonen.
De bloot-eigenaar en de vruchtgebruiker hoeven samen niet meer
dan 100% van de waarde van het huis op te geven. Stel bijvoorbeeld
dat de waarde van het vruchtgebruik op 70% gesteld is, dan hoeft
de bloot-eigenaar slechts 30% op te geven.
[terug naar boven]
Geërfde woningen en geërfd vruchtgebruik
Als u een woning geërfd heeft, dan bent u de bezitter van een
eigen woning, en geldt dus de eigenwoningregeling. Hetzelfde geldt
voor geërfd vruchtgebruik, wat ontstaan kan zijn bij een vruchtgebruik-testament.
Dat heeft twee consequenties:
- de weduwe of weduwnaar doet aangifte van een eigen woning in
Box I (alsof men vol eigenaar is);
- de kinderen hebben het bloot eigendom en geven dat aan in Box
III.
In dit geval is er dus sprake van dubbele belastingheffing!
Onder het nieuwe erfrecht, of als er sprake is van een ouderlijke
boedelverdeling, ligt het anders (lees: prettiger). In dat geval
heeft de weduwe of weduwnaar de woning, en hebben de kinderen een
vordering op hem of haar. Over deze vordering hoeft geen belasting
betaald te worden (hij is 'gedefiscaliseerd' zoals dat heet), waardoor
er slechts een enkelvoudige belastingheffing is en geen dubbele.
[terug naar boven]
Geen eigenwoningforfait bij afgeloste hypotheek (Plan Hillen)
Met ingang van 1 januari 2005 hoeft er waarschijnlijk geen eigenwoningforfait
meer bijgeteld te worden, als er sprake is van een geheel of bijna
geheel afgeloste hypotheek. Dat zal vooral interessant zijn voor
senioren die hun hypotheek al grotendeels of zelfs helemaal afbetaald
hebben. We hebben dat te danken aan het ex-kamerlid Hans Hillen.
Tot nu toe stond er eigenlijk een straf op het aflossen van een
hypotheek. Iemand mét een hypotheek kan immers de bijbehorende
(rente-)kosten aftrekken, terwijl een afgeloste hypotheek geen voordelen
meer biedt. Integendeel: er resteren dan alleen maar nadelen, met
name het eigenwoningforfait.
Om deze oneerlijkheid op te lossen wordt vanaf 1 januari 2005 het
eigenwoningforfait feitelijk op nul gesteld als het saldo van de
kosten (zoals hypotheekrente, etc.) en de baten (eigenwoningforfait
en kapitaalverzekering eigen woning) positief is.
Let op: omdat de overheid krap bij kas zit, gaat deze regeling
pas in op 1 januari 2005.
[terug naar boven]
Beperking hypotheekrente-aftrek: de bijleenregeling
Zoals bekend is het al geruime tijd niet meer mogelijk om de rente
voor consumptief krediet af te trekken. De overheid wil immers geen
subsidie geven op zeilboten of dure vakanties. Toch was er wel degelijk
nog een sluipweg om zulke uitgaven fiscaal te laten financieren,
namelijk door gebruik te maken van de winst op de verkoop van een
huis (het verschil tussen de verkoopprijs en de hoogte van de hypotheek).
Als je die winst gebruikte voor consumptieve bestedingen, en vervolgens
een volledige hypotheek nam op het nieuwe huis, had een deel van
die hypotheek immers betrekking op de consumptieve bestedingen.
En dat kon flink oplopen, vanwege de sterk gestegen huizenprijzen
van de laatste jaren.
Met ingang van 1 januari 2004 behoort deze sluipweg nu definitief
tot het verleden, omdat u fiscaal gezien min of meer verplicht bent
om de winst op het oude huis te gebruiken voor de financiering van
het nieuwe huis. Dit staat bekend als de zogenaamde bijleenregeling.
Basisprincipe
De bijleenregeling komt erop neer dat bij verhuizing de eigenwoningschuld
slechts verhoogd mag worden voorzover de hogere prijs van de aanschaf
en eventuele verbetering van de nieuwe woning niet kan worden betaald
uit de opbrengst van de oude woning.
Vanzelfsprekend is het niet verboden om een hogere hypotheek te
nemen, maar het meerdere verhuist dan van Box I naar Box III, waar
de rente niet meer aftrekbaar is. Uiteraard vermindert de schuld
wel de heffingsgrondslag in Box III.
Nieuwe begrippen
De bijleenregeling ziet er simpel uit, maar kan in de praktijk toch
wel wat ingewikkelder uitpakken omdat er allerlei bijzondere situaties
kunnen optreden. Zoals verhuizing naar een goedkopere woning in plaats
van een duurdere, of het kopen van een nieuwe woning als de oude nog
niet verkocht is. Wat gebeurt er dan? Om dit soort situaties te kunnen
beschrijven, is een aantal nieuwe begrippen geïntroduceerd. We
zullen ze hieronder noemen en toelichten, zodat er wat makkelijker
over te praten valt.
Let op: na vijf jaar zakt een eventuele eigenwoningreserve
terug naar nul. De woningbezitter begint dan weer met een schone
lei. Zo'n situatie -- van een langdurig bestaande eigenwoningreserve
-- kan zich onder andere voordoen bij verhuizing naar een goedkopere
woning of een huurwoning.
Rekenvoorbeeld
Hieronder vindt u een rekenvoorbeeld voor de meest voorkomende situatie,
waarbij verhuisd wordt naar een duurder huis.
| 1. verkoop oude woning |
EUR |
260.000,- |
| af: bestaande hypotheek |
|
50.000,- |
| |
|
|
| eigenwoningreserve |
EUR |
210.000,- |
| |
|
|
| 2. aankoop nieuwe woning |
EUR |
350.000,- |
| af: eigenwoningreserve |
|
210.000,- |
| af: bestaande hypotheek |
|
50.000,- |
| |
|
|
| bij te lenen bedrag |
EUR |
90.000,- |
3. maximaal te financieren bedrag: EUR 50.000,- + EUR 90.000,-
= EUR 140.000,-
Starters
Voor starters op de woningmarkt verandert er niets. Die beginnen immers
met een eigenwoningreserve van 0 euro.
Verhuizen naar een goedkoper huis
Bij verhuizing mag een bestaande hypotheek altijd meegenomen worden
naar het nieuwe huis. Dat kan gunstig uitpakken als u naar een goedkoper
huis verhuist.
In afwijking van de hoofdregel hoeft de eventuele winst bij verkoop
van het oude huis (het vervreemdingssaldo) niet gebruikt te worden
voor de financiering van het nieuwe huis. Indien gewenst kan die
winst dus nog steeds gebruikt worden voor consumptieve doeleinden.
Let op: in dit geval wordt wél een eigenwoningreserve
gevormd, waar echter niets mee gebeurt. Deze eigenwoningreserve
blijft vijf jaar staan. Wanneer u dus binnen vijf jaar opnieuw verhuist,
maar dan naar een duurder huis, treedt de bijleenregeling alsnog
in werking. Het heeft dus geen zin om even een jaartje naar een
goedkoper huis te gaan, om de bijleenregeling te omzeilen.
Voor de slimmerikken onder u: verhuizen naar een goedkoper huis
via de omweg van een duurder huis heeft eveneens geen zin. De overheid
heeft deze truc bij voorbaat al doorzien, en heeft daarom als eis
gesteld dat men minstens zes maanden in het nieuwe huis moet blijven
wonen. Daardoor bent u overdrachtsbelasting verschuldigd, waardoor
de eventuele winst vaak weer teniet wordt gedaan.
Verhuizen naar een huurhuis
Voor verhuizing naar een huurhuis geldt hetzelfde als voor verhuizing
naar een goedkoper huis. De eventuele verkoopwinst kan dus gebruikt
worden voor consumptieve doeleinden, maar blijft wel vijf jaar staan.
Overigens is dit wel een aantrekkelijke optie: eerst verhuizen
naar een huurhuis, daar vijf jaar in blijven wonen, en het dan kopen.
Ook interessant voor vermogensoverdracht (van ouders naar kinderen).
Twee eigen woningen
Er zijn drie situaties waarin u tegelijkertijd twee eigen woningen
heeft:
- het oude huis is nog niet verkocht, terwijl het nieuwe al betrokken
is;
- of u blijft nog even wonen in uw oude huis, in afwachting van
de oplevering van een nieuwbouwwoning;
- of u bent net gescheiden en uw ex-partner blijft voorlopig nog
in het oude huis wonen.
In dit soort gevallen is het toegestaan om een hypotheek te nemen
voor de volledige koopsom van de nieuwe woning. De rente is dan
volledig aftrekbaar in Box I. Zodra het oude huis verkocht wordt,
moet de eigenwoningreserve die dan meestal zal ontstaan, alsnog
in het nieuwe huis gestopt worden. De eigenwoningschuld wordt dan
opnieuw vastgesteld. Uiteindelijk is de situatie dan precies hetzelfde
als in het standaardgeval.
Waarschuwing
De nieuwe bijleenregeling betekent dat u zich wel twee maal moet bedenken
voor u uw hypotheek aflost. Want hoe lager de hypotheekschuld, hoe
hoger de eigenwoningreserve. Eén blik op het rekenvoorbeeld maakt
dat duidelijk.
[terug naar boven]
Werkkamer en kantoor aan huis
Met ingang van 1 januari 2005 gaat er behoorlijk wat veranderen
voor de werkruimte in de eigen woning. Eigenlijk hoort dit al bij
het Belastingplan 2004, maar vanwege de ingrijpende veranderingen
vond men het wenselijk om u een jaar de tijd te geven om de nodige
actie te ondernemen. Bijvoorbeeld verbouwen... want dat zou wel
eens nodig kunnen zijn.
Basisprincipes
Een werkruimte aan huis heeft gevolgen voor de loonbelasting (LB),
de inkomstenbelasting (IB) en de vennootschapsbelasting (Vpb). Het
basisprincipe is als volgt: als er sprake is van een werkruimte in
de eigen woning, die voldoet aan de daarvoor geldende eisen, dan hoeft
er geen LB of IB over de huur betaald te worden, maar is er ook geen
aftrek mogelijk in de BV.
Essentieel is dus of een werkruimte aan de daarvoor geldende eisen
voldoet:
- de zelfstandigheids-eis - de werkruimte moet een zelfstandig
deel van de eigen woning vormen. Er moet bijvoorbeeld sprake zijn
van een eigen ingang of een eigen opgang, of het kan gaan om een
gebouwtje in de tuin. Een eigen WC strekt tot aanbeveling. Een
handig criterium is ook of deze ruimte aan een derde verhuurd
zou kunnen worden. Een slaapkamer of een zolderkamer komt daarvoor
meestal niet in aanmerking;
- de inkomens-eis - vanuit deze werkruimte moet het grootste
gedeelte (70%) van het inkomen verdiend worden.
Fiscale gevolgen
Als er sprake is van een zelfstandige werkruimte die tot het privé-vermogen
behoort, dan heeft dat de onderstaande gevolgen.
1. Als de werkruimte wordt gebruikt in de onderneming of voor overige
zelfstandige werkzaamheden, dan geldt:
- over de werkruimte hoeft geen eigenwoningforfait te worden aangegeven;
- de werkruimte en de bijbehorende hypotheekschuld (evenredig
toe te rekenen) valt in Box III. Dat deel van de hypotheekrente
is dus ook niet aftrekbaar. Ook is dan een deel van de kapitaalverzekering
die aan de eigen woning verbonden is, belastbaar in Box III;
- ten laste van de winst uit onderneming, of het resultaat uit
overige werkzaamheden, mag 4% van de waarde van de werkruimte
in Box III worden gebracht, plus de huurderslasten van de werkruimte.
2. Als u in dienst bent bij een derde, dan geldt:
- over de werkruimte moet wél eigenwoningforfait worden aangegeven;
- de vergoeding voor de werkruimte is onbelast (tot een bepaald
maximum).
3. Als u in dienst bent bij uw eigen BV, dan geldt:
- over de werkruimte hoeft geen eigenwoningforfait aangegeven
te worden;
- de werkruimte valt onder het resultaat uit overige werkzaamheden.
De vergoeding die de BV betaalt én eventuele veranderingen
in de waarde zijn onderhevig aan belastingheffing;
- eventuele kosten zijn aftrekbaar;
- de BV kan de vergoeding aftrekken.
4. Als de werkruimte gebruikt wordt door uw (huwelijks-)partner,
dan geldt:
- over de werkruimte hoeft geen eigenwoningforfait aangegeven
te worden;
- de werkruimte valt onder het resultaat uit overige werkzaamheden.
De vergoeding die uw partner betaalt én eventuele veranderingen
in de waarde zijn onderhevig aan belastingheffing;
- eventuele kosten zijn aftrekbaar;
- uw partner kan de vergoeding aftrekken.
[terug naar boven] |
|
